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2013年5月 11日 土曜日
建物の増改築の登記
こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
引き続き、建物の登記に関することで話します。
建物が未登記の場合は現在までに増改築が繰り返されていても現在の形状で建物図面と各階平面図を書いて表題登記を起こせばいいのですが、最初に登記されたときの建物の形状が減築で小さくなったり、増築で大きくなったり、またその両方が繰り返されたことにより法務局に提出済の図面と異なった場合は建物表題変更登記を原則としてする必要があります。
これをしないからといって市役所の固定資産税は変わらない場合が多いです。市役所は独自で調査をして登記に変更があると認められるときは課税を変更しているからです。
しかし、不動産登記法上はこの登記は変更があったときから1か月以内に変更登記をしないと過料が課せられる規定があります。
現実に課せられた話を私は聞いておりませんが、変更があった場合は速やかに登記することをお勧めします。
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2013年5月 7日 火曜日
名義変更の際の既存建物の扱い
こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今回は売買による名義変更で古い建物付土地を売却する場合の話をします。
通常土地と建物を売却するときは土地と建物それぞれ名義変更をします。
建物が未登記の場合は売主名義で表題登記を起こし、保存登記してから名義変更するか、もしくは場合により売主の譲渡証明書をつけて直接買主名義に表題登記を起こして保存登記をすることになるでしょう。
ケースにより売る建物が築100年とか相当古く、そのまま使い続けるより建て直した方がいい場合もあります。
この場合、売主側で取り壊して滅失登記してから売却する方法と建物をそのまま売って買主側で取り壊して滅失登記する方法があります。
いずれにせよ、取壊し費用が100万円前後と結構かかるので売買代金に反映することになります。
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2013年5月 5日 日曜日
未登記建物と相続
こんにちは。大阪市中央区の山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今回は相続関係の話をします。
相続財産の中で不動産があり、その中の建物で未登記建物があるとします。
先代よりも前の代に建てられた建物等で当初の名義が正確に誰のものか判明しない場合でも、建物表題登記をいきなり現在の相続人名義で行うことができます。
また遺産分割協議があった場合はさらにその中の相続することとなった方に直接名義変更することができます。
この登記をするには土地家屋調査士の建物測量と相続登記に必要な戸籍の調査が必要となります。
事案によって進め方が若干異なりますので詳しくはお問い合わせください。
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2013年2月 1日 金曜日
建物を増改築した場合
こんにちは。山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今回も引き続き、土地家屋調査士つながりで関連した話をします。
当ホームページでも少しご紹介しておりますが、建物の登記はされているけれども、例えば最初平屋で登記したものを増築して2階建てにしたとか、一部減築して建物が小さくなった時についても、未登記の場合と同じく表示変更登記をする義務があります。
ただ固定資産税について、市役所は独自で定期的に現地調査していますので役所側で増改築を発見したときは登記が変更されてなくても課税を変更したりします。
しかし、変更後に建物を担保に取る時は融資機関は必ず表示変更登記をした後でないと融資を承認してくれませんし、売却も現況に合わせていなければ買う側も心配して買わないということになります。
この場合も表題変更登記をする場合は、測量をして建物図面を作成することになります。
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2013年1月 29日 火曜日
未登記建物について
こんにちは。山田司法書士・土地家屋調査士事務所の山田です。
今回も引き続き、土地家屋調査士つながりで関連した話をします。
当ホームページでも少しご紹介しておりますが、相続した時に未登記の建物が残っていますと相続登記ができないので、まず建物の表題登記を起こすことが必要になり、その業務は土地家屋調査士の範囲となっています。測量をして建物図面を作成することになります。
本来、登記簿上に公示するのは義務となっていますので、どれだけ古い建物でも登記すべきことになります。その中で、例えばプレハブの物置などは登記できるのか、という問い合わせがよくあります。確かにプレハブは仮設住宅にも使われるので建物としていけそうです。
ここで、不動産登記法を見ると、土地に定着した物という定義があります。建物の柱が基礎などでしっかり土地に固定されているものが通常想定されると思います。
実際、物置をコンクリートブロックの上に乗せただけの状態ですと移動することが出来てしまうので建物とは認められませんが、土地にコンクリートの基礎を打ち、アンカーボルトで柱と基礎をしっかり固定しているものなどは建物として法務局は認定し登記できることになります。
そのほか、建物として認められる要件がありますので、ご不明な点ございましたらご相談ください。
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